データ分析管理

民泊を運営する上で非常に重要なことの1つとして、競合の動向や利用者のニーズや市場環境の変化を素早く察知し、運営方法をアップデートしていくことがあげられる。民泊市場は2014年〜15年頃から徐々に認知が広がり、15年後半からメディアでも取り上げられることが増え、急速に拡大し、現在も市場に参入するプレイヤーが日々増加している。

2014年頃から既に民泊予約サイトのAirbnbに掲載し、宿泊客の募集をしていたベテランホストは市場の急速な変化についてこう語る。「2014年はAirbnbの掲載件数が東京全体でも数百件あるかどうかという程度で、ゲストハウスの部屋をいくつか掲載していたのですが、宿泊単価は今の倍近くあり、交流を目的とするゲストが多く、今とは客層も大きく異なります。2015年の後半あたりから、周辺の物件掲載数が増えたせいか、予約が減ってしまい、写真を替えたり、価格を安くしたり、いろいろテコ入れしましたね。」

民泊市場において、「1年」という期間は非常に短く、その間に多くの施策をうっていかなければ、予約数や売上を現状維持させることすら難しい状況だ。

民泊ホストがあげる悩みの声

  • 「1年前と比べて、予約が入らなくなったんだけど、何が理由なのかいまいち分からない」
  • 「問い合わせは来るんだけど、最近なかなか予約に至らない」
  • 「他のホストがどれくらいの価格設定にしているのか、相場がわからないから価格設定が難しい」
  • 「PV数が減ったので、いろんなサイトに掲載したのだが、運用が非常に手間で大変」
  • 「同じ日程で2組の予約をとってしまった」

民泊の市場変化に対応するためには

こうした環境変化が早い状況下では、正しい情報をいち早く取得・分析し、運営に反映し改善を続けることが必要だ。ここで挙げる情報とは、競合を分析するためのデータ(どれくらいの単価で何日稼働しているのかなど)だ。しかし、正しい情報を分析に必要な量獲得することは、個人の力では実質不可能に近い。そこで役立つものが、「顧客データ分析管理ツール」だ。

「顧客データ分析管理ツール」とは

顧客データ分析管理ツールにはいくつかの種別があり、①周辺エリア内の稼働率・宿泊単価・売上などのデータを予約サイトから集計したデータサービス ②複数の予約サイトを効率的に運用することを目的とした、予約・稼働状況や売上、清掃管理、メッセージ管理などが一元管理できる顧客管理サービスと、大きく2つに分けられる。

顧客データ分析管理ツールを利用するメリット

①では、複数のサービスが無料で公開され、路線別・地域別に平均宿泊単価、平均月間売上、平均予約日数などのデータを取得することが可能だ。これらの情報があるだけで、下記などのおおよその予測を立てることができる。

  • どのエリアが稼働状況が良いのか
  • 年間を通した繁忙期/閑散期はいつか
  • 自身が保有している物件が民泊に適しているか
  • 検討している物件の取得費用をどれだけの期間で回収が見込めるか

②では、複数の物件を運用する場合には非常に有用なサービスだ。例えば、複数のアカウントを管理する場合は、それぞれのアカウントの管理画面を確認するためには、その都度ログイン/ログアウトを繰り返さなければならず、ただ情報を見るだけでも非常に大きな手間が発生する。その他、メッセージの自動応答機能をもつサービスであれば、予約が成立した最初のサンクスメールを手間をかけずに対応を完了させることが可能だ。

  • ログイン/ログアウトなしで複数アカウントを管理できる
  • 複数物件の売上状況を一元管理できる
  • 複数サイトの予約状況をカレンダーで一括管理できる
  • PV、CVR(PVからの予約率)など数値の推移を見て、課題の発見に役立つ

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関連サービス一覧

サービス名 会社名 所在地
Search BnB Discover株式会社 東京都渋谷区1-9-2,201
AirbDatabank 合同会社はりうす 東京都渋谷区渋谷2-14-6
AirLABO 株式会社3rdgene 東京都世田谷区奥沢7丁目2-3 KTビル2F
民泊ダッシュボード メトロエンジン株式会社 東京都港区麻布台1-11-3 麻布台第一ビル3F
メトロエンジン株式会社 東京都港区麻布台1-11-3 麻布台第一ビル3F
Air Profits サムライ・インターナショナル株式会社 東京都渋谷区桜丘町23-17 シティコート桜丘408
株式会社ライトウェイト 株式会社ライトウェイト 東京都中央区日本橋1丁目6-7 日本橋関谷ビル6F
suitebook 株式会社SQUEEZE 東京都港区北青山3丁目3番7号 第一青山ビル3階
mister suite lab 株式会社SQUEEZE 東京都港区北青山3丁目3番7号 第一青山ビル3階
Syn.m2m matsuri technologies株式会社 東京都豊島区高田3-21-2 ユニハイト東京ビル 3F
nimomin matsuri technologies株式会社 東京都豊島区高田3-21-2 ユニハイト東京ビル 3F
Baberu 株式会社Vsbias 東京都新宿区西新宿6丁目8-1 住友不動産新宿オークタワー30階
AirHost Web サービス 合同会社エアホスト 神奈川県川崎市宮前区犬蔵2-32-2 W509